Juristen: Kjøp av fast eiendom privat eller i AS?

De senere årene er det opprettet mange holdingselskap/investeringsselskap i Norge. Det kan være både skattemessige og arveavgiftsmessige fordeler ved disse selskapene. Imidlertid er det ikke gitt at det er skattemessig gunstig å la et investeringsselskap eie en bolig eller en fritidsbolig. Det må gjøres en konkret vurdering av hvert enkelt tilfelle, og ofte vil konklusjonen være at det er gunstigere å eie eiendommen på privat hånd.
Av Olav Platou Jurist i Nordea Private Banking

Olav Platou, jurist i Nordea Private Banking

Fordelen ved å kjøpe fast eiendom gjennom et investeringsselskap (AS) er primært at eiendommen kan kjøpes for ubeskattede midler som er opptjent i selskapet, for eksempel gevinster ved salg av aksjer som er skattefrie i henhold til Fritaksmetoden. Hvis aksjonæren i stedet ønsker å kjøpe eiendommen privat, vil midlene ofte først måtte tas ut som aksjeutbytte hvilket vil utløse utbyttebeskatning. Imidlertid kan både utleie, egen bruk og salg av eiendommen utløse beskatning hvis eiendommen eies av et aksjeselskap.

Utleie av fast eiendom
Hvis et AS eier eiendommen og denne leies ut helt eller delvis, vil inntektene bli skattepliktige i aksjeselskapet. Netto utleieinntekter er skattepliktige i aksjeselskapet med 28 %. Hvis midlene tas ut på privat hånd, vil disse skattlegges én gang til som aksjeutbytte utover skjermingsfradraget, det skjer altså en dobbeltbeskatning med en samlet skatt på 48,16 %.

Som privatperson er det innen visse grenser mulig å leie ut egen bolig eller fritidsbolig skattefritt. For en bolig er leieinntekten skattefri når eieren bruker minst halve boligen til egen bolig, regnet etter utleieverdien. Forutsetningen for fritaksligning av fritidsbolig er at eieren over tid har benyttet fritidseiendommen i rimelig omfang og at den ikke har fått karakter av utleieeiendom. Eiendommen kan fritakslignes selv om den har vært utleid deler av året. Overstiger leieinntekten kr. 10 000, skattlegges 85 % av det overskytende beløp med 28 % skatt. Det gis ikke fradrag for driftskostnader ved fritaksligning.

Boligeiendom eller fritidseiendom som ikke fritakslignes, som for eksempel utleieleiligheter, skal regnskapslignes selv om disse eies privat. Ved regnskapsligning er alle driftskostnader knyttet til eiendommen fradragsberettigede og netto utleieinntekt skattlegges så med 28 % forutsatt at utleien ikke anses som næringsvirksomhet. Hvorvidt det drives næringsvirksomhet må vurderes konkret, men som hovedregel vil utleie av flere enn 4 enheter anses som næringsvirksomhet. Skatten for næringsdrivende er opp til 51 % avhengig av toppskattenivå.

Egen bruk av fast eiendom
Hvis eiendommen eies av et AS, må aksjonæren betale markedsleie til selskapet for å unngå utbyttebeskatning. Hvis markedsleien er lavere enn selskapets kostnader, kan ligningsmyndighetene sette verdien til en beregnet kapitalkostnad tillagt gjennomsnittlige kostnader for eiendommen. Hvis eiendommen eies av et selskap men kun benyttes av eier privat og ikke har noe med driften av selskapet å gjøre, kan selskapet risikere såkalt uttaksbeskatning for alle selskapets utgifter samt tapt avkastning. Hvis eiendommen i stedet eies privat, vil egen bruk ikke være skattepliktig.

Salg av fast eiendom
Hvis et AS eier eiendommen, er gevinst alltid skattepliktig og tap alltid fradragsberettiget. Hvis gevinsten tas ut på privat hånd, vil denne skattlegges én gang til som aksjeutbytte utover skjermingsfradraget. Marginalskatten blir da 48,16 %, minus skjermingsfradraget.

Hvis man i stedet eier eiendommen privat, vil gevinst ved salg være skattefri og et eventuelt tap ikke fradragsberettiget hvis man oppfyller kravene til botid og eiertid. (Ett av de to siste år før salg for boliger og fem av de åtte siste år for fritidsboliger).

Overføring som arv eller gave
For aksjer i ikke-børsnoterte aksjeselskap kan arveavgiften beregnes av 60 % av aksjenes skattemessige formuesverdi innen et tak på 10 millioner for hver mottaker. Fast eiendom inngår kun med ligningsverdien på selskapets balanse ved beregning av den skattemessige formuesverdi. Hvis imidlertid eiendommen eies privat, vil markedsverdien på arve- eller gavetidspunktet være arveavgiftsgrunnlaget. På denne bakgrunn vil det arveavgiftsmessig ofte være en fordel at eiendommen eies av et aksjeselskap.