Juristen: Overføring av fritidseiendom til barna?

Mange nordmenn har hytte på fjellet eller ved sjøen. Før eller senere oppstår spørsmålet om barna skal overta eiendommen. Det kan være flere grunner til å overføre hytten som gave eller forskudd på arv, for eksempel at foreldrene vil overlate ansvaret for eiendommen til barna, eller at de ønsker å styre et fremtidig arveoppgjør. I tillegg er det mulig å redusere arveavgiften ved å gjøre de rette disposisjonene.

Av Olav S. Platou jurist i Nordea Private Banking

Start planleggingen tidlig
De senere årene har vi sett en sterk økning i prisene på fast eiendom i Norge. Dette har i noen tilfeller ført til at barna ikke har mulighet til å overta familieeiendommer fordi arveavgiften blir for tyngende, eller fordi det blir for dyrt å kjøpe ut arvinger som vil selge sin andel. Ved å starte planleggingen tidlig, kan det være mulig å unngå disse situasjonene. Ved å overføre fritidseiendom til barna som forskudd på arv, vil en fremtidig verdistigning kunne skje på barnas hånd og følgelig ikke treffes av arveavgift. I tillegg kan foreldrene forbeholde seg en bruksrett inntil 4 uker årlig som vil redusere verdien av eiendommen og dermed arveavgiften.

Hvem skal overta eiendommen?
Det må avklares hvem som skal overta eiendommen. Ofte vil det enkleste og mest konfliktforebyggende være at kun ett av barna overtar eiendommen og at de andre får andre verdier. Alternativt kan giver bestemme at eiendommen skal komme til fradrag i et senere arveoppgjør. Hvis flere av barna skal overta en eiendom i fellesskap, vil eiendommen være et sameie. Sameier reguleres av sameieloven som har regler om bruk, vedlikehold, forkjøpsrett osv. Vi anbefaler imidlertid at det opprettes en sameieavtale mellom barna for å unngå konflikter. Bestemmelsene i sameieloven gjelder bare hvis ikke annet er avtalt.

Overføring som gave eller gavesalg?
En overdragelse kan skje på flere måter, ved gave/forskudd på arv, salg eller gavesalg. Det er usikkert hva som vil skje med arveavgiften i årene fremover. På sikt er det mulig at arveavgiften reduseres eller faller helt bort slik vi har sett i vårt naboland Sverige. Det kan derfor være smart å strukturere en overføring av eiendom til barna som et gavesalg slik at det ikke påløper arveavgift. I så fall gis en del av eiendommen som gave innen rammen av fribeløpene og foreldrene yter en kreditt til barna for den resterende verdien av eiendommen som selges til barna. Hvis fribeløpene skulle øke eller arveavgiften falle bort, vil lånet til barna kunne ettergis. Videre vil lånets hovedstol og renter kunne betjenes med det årlige fribeløpet på 0,5 G fra hver av foreldrene til hvert av barna.

Hvis det er aktuelt å overdra eiendommen som gave bør det settes opp et gavebrev, hvor det tas med hva som overføres og til hvem samt for eksempel bestemmelser fra giver om at eiendommen skal være mottakers særeie. Videre må gavemeldingsskjemaet, RF- 1616 B, fylles ut. Fast eiendom skal føres opp med antatt salgsverdi. Det er ikke noe krav om at det skal foreligge takst over eiendommen, men vi anbefaler at det innhentes en takst. Hvis det ikke foreligger noen takst må opplysningsskjemaet, RF-1619 B, fylles ut. Hvis det er aktuelt med et salg eller gavesalg, må det settes opp en kjøpekontrakt mellom partene. Hvis kjøpet skal finansieres med et lån fra selger, må det i tillegg settes opp en låneavtale.

Må eiendommen skjøtes over?
Hvis eiendommen skjøtes over vil det påløpe dokumentavgift på 2,5 % av eiendommens salgsverdi samt et tinglysningsgebyr på kr. 1.548,-. Det er ikke noe krav om at eiendommen skal skjøtes over, men dette vil gi rettsvern for overføringen slik at barna ikke risikerer å miste sin eiendomsrett. Ofte velger man ikke å skjøte eiendommen over ved overføringer innen familien. Ved et senere arveoppgjør vil arvingene kunne få overført hjemmelen uten dokumentavgift for den del som tilsvarer deres ideelle arveandel etter loven.

Skal foreldrene ha en bruksrett?
Fordelen ved en bruksrett er at foreldrene kan fortsette å disponere eiendommen for en del av sesongen enten for et bestemt antall år eller i deres levetid. Dette er en heftelse som hviler på eiendommen og reduserer eiendommens verdi ved overføringen. Det må inngås en skriftlig avtale om bruksrett som hvis ønskelig kan tinglyses som en heftelse på eiendommen for å beskytte foreldrenes interesser. Verdien av bruksretten beregnes etter regler i arveavgiftsloven og kommer til fradrag i eiendommens arveavgiftsgrunnlag ved overføringen.