Juristen: Skatt på utleie av bolig

Skattereglene for utleie av bolig kan være svært gunstig dersom du holder deg innenfor de grenser som er satt opp for skattefri utleie av egen bolig. Dette selv om det i statsbudsjettet for 2012 foreslås endringer for skatt på utleie av to-mannsboliger. Her får du en kort oversikt over de viktigste grenseganger for be-skatning av slike utleieinntekter.

Skrevet av Harry Tunheim, jurist i Nordea Private Banking

Skattefrie utleieinntekter ved 50 prosent utleie

Harry Tunheim, Jurist i Nordea Private Banking

Harry Tunheim, Jurist i Nordea Private Banking

Forutsetningen for å slippe å betale skatt på utleie av bolig er at du leier ut en del av den du selv bor i. Utleieinntektene vil være skattefrie dersom eieren bruker minst halve bygningen til egen bolig, regnet etter utleieverdi. Det betyr at dersom utleieverdien på den delen av bolig man bor i er 10.000 kroner per måned, kan man leie ut hybelleiligheter for opp til 10.000 kroner per måned. Hvis samlet utleieverdi av hyblene hadde vært på over 10.000 kroner, hadde hele utleieinntekten vært skattepliktig. Dette er den såkalte 50-prosentregelen.

Rent teknisk er det avgjørende hvilke type boenheter boligen inneholder. Her er begrepet “familieleilighet” sentralt. Med familieleilighet menes boenhet som er egnet som bolig for en familie med to voksne og ett barn, og må normalt ha primærrom på over 40 kvm. Også begrepet “selvstendig hybelleilighet” kan ha betydning for beskatningen, og defineres som boenhet som har egen inngang og eget wc. 50-prosentregelen gjelder ved utleie av en enebolig der eieren selv bor i bygningens eneste familieleilighet, mens en eller flere hybler/hybelleiligheter blir leid ut.

Forslag til nye skatteregler for tomannsbolig fra nyttår
Utleie av en tomannsbolig har frem til nå vært svært gunstig. Som tomannsbolig i skattemessig sammenheng regnes bygning som bare inneholder to familieleiligheter. Frem til nå har reglene vært slik at dersom eieren bor i den ene familieleiligheten selv og leier ut den andre, vil leieinntektene være skattefrie, uavhengig av størrelsen på leilighetene. Dette betyr at hvis eieren eksempelvis selv bor i den minste leiligheten på 50 kvadratmeter, mens leiligheten på 150 kvadratmeter leies ut for 15.000 kroner per måned, har dette frem til nå vært skattefritt. I tillegg har eieren kunnet leie ut en hybel på inntil halvparten av egen leilighet regnet etter utleieverdi, uten at dette har utløst skatteplikt på leieinntektene. Disse reglene er nå foreslått endret i statsbudsjettet for 2012 med virkning fra 1. januar 2012 slik at leieinntektene kun vil være skattefrie der-som eieren selv bruker minst halvparten av hele tomannsboligen som egen bolig. Hvis mer enn halvparten av hele tomannsboligen regnet etter utleieverdi leies ut, vil leieinntektene nå være skattepliktige. Dette innebærer at leieinntektene på 15.000 kroner per måned i eksemplet over etter 1.1.2012 ikke lenger vil være skattefrie. Den nye grensen vil nå være at eieren selv bruker hele den største leiligheten, eller i det minste at egen leilighet har like høy utleieverdi som den leiligheten som leies ut.

Utleieinntekter av flermannsbolig er normalt skattepliktig
En bygning som inneholder minst tre familieleiligheter, eller minst to familieleiligheter og en selvstendig hybelleilighet, vil bli regnet som en flermannsbolig i skattemessig sammenheng. Utleieinntekter fra utleie av hele eller deler av en flermannsbolig vil normalt alltid være skattepliktig. Unntak gjelder hvis eieren selv bor i to av familielei-lighetene, og den tredje leies ut. Dette vil bli regnet som en tomannsbolig, og leieinn-tektene vil være skattefrie.

Skattebelastning på 28 eller 51 prosent?
Skillet mellom en begrenset utleieaktivitet av fast eiendom, og en mer omfattende utleievirksomhet har stor betydning for hvordan utleieinntektene beskattes. Dersom utleieaktiviteten er begrenset, vil inntektene kunne føres på et enkelt ligningsskjema og overskuddet vil dermed bli skattlagt med 28 prosent. På den annen side, hvis aktiviteten blir for omfattende, vil dette bli regnet som skattemessig næringsvirksomhet. Da må ligningsskjema for næringsvirksomhet fylles ut, samtidig som inntekten blir skattlagt som personinntekt og belagt med trygdeavgift og toppskatt. Til sammen vil slik utleieinntekt dermed kunne få en skattebelastning på inntil 51 prosent. Skattemyndighetene har som tommelfingerregel at utleie av fem boenheter eller mer til bolig- og fritidsformål blir regnet som næringsvirksomhet og dermed underlagt høyere beskatning. For utleie til næringsformål er grensen satt ved cirka 500 kvadratmeter eller mer. Det er derfor mye skatt å spare ved på ulike måter å tilpasse seg disse grensene.

Bilder

Harry Tunheim, Jurist i Nordea Private BankingLeilighet

Andre nyheter

Sigrid Wilter Eriksson, Strateg i Nordea

Markedskommentar: Rally i Emerging Markets

De seneste ukene har Emerging Market-aksjer hatt en kraftig oppgang, og har tatt igjen globale aksjer hittil i år. Mye av årsaken ligger i at det...

Nordea

Nordea er Norges beste flyplassbank

Nordea har de mest fornøyde kundene på banktjenester på flyplasser i Norge. Kundetilfredsheten med Nordea som flyplassbank er godt over...

20140410_Sikkerhet

Nordeas nettbank ikke berørt av sikkerhetsglipp

VG Nett meldte i går at norske myndigheter anbefaler alle å bytte alle nettpassord, grunnet et hull i sikkerheten. Verken Privat Nettbank eller...

Ole-Morten Nafstad, seniorstrateg i Nordea

Markedssynet: Ut av støyen!

Gjennom første kvartal har det vært mye støy i markedet, primært fra svakere økonomiske data som følge av kald vinter i USA, konflikten i...

newsroom rente

Setter ned boliglånsrenten

Nordea setter ned boliglånsrenten med inntil 0,20 prosentpoeng. Ny beste rente for boliglån ung er nå fra 3,40 prosent. - Det er sterk konkurranse...

Ole Morten Nafstad, Senior Strateg i Nordea

Q1 blir trolig bare en dump i veien!

Nå er rapporteringssesongen for Q4 i USA ferdig, og med det er også 2013 forseglet som det beste året noensinne. Selv om det ble nok et bra år...

GlobalFinance_2

Nordea er beste bank i Norden

For andre år på rad er Nordea ‘Beste bank i Norden’ når finanstidsskriftet Global Finance gjør sin årlige kåring av verdens beste...

news1

Fikk boliglån på søndag

Nordea styrker sin rolle som kundens beste partner i budkrigen – nå får du boliglån hver dag, hele uken. Et ektepar fra Lillestrøm var på...

IMG_7172

Økonomisk oversikt: Økt optimisme

I dag lanserer Nordeas makroøkonomer rapporten Økonomisk oversikt for mars.  Etter en høst hvor den økonomiske utviklingen i de gamle...

Ole-Morten Nafstad, seniorstrateg i Nordea

Markedssynet: Se gjennom støyen

  Den 9.mars er det 5 års jubileum for oppgangsmarkedet etter Finanskrisen. Les hva Seniorstrateg Ole Morten Nafstad mener om både tiden frem...