Juristen: Skatt på utleie av bolig

Skattereglene for utleie av bolig kan være svært gunstig dersom du holder deg innenfor de grenser som er satt opp for skattefri utleie av egen bolig. Dette selv om det i statsbudsjettet for 2012 foreslås endringer for skatt på utleie av to-mannsboliger. Her får du en kort oversikt over de viktigste grenseganger for be-skatning av slike utleieinntekter.

Skrevet av Harry Tunheim, jurist i Nordea Private Banking

Skattefrie utleieinntekter ved 50 prosent utleie

Harry Tunheim, Jurist i Nordea Private Banking

Harry Tunheim, Jurist i Nordea Private Banking

Forutsetningen for å slippe å betale skatt på utleie av bolig er at du leier ut en del av den du selv bor i. Utleieinntektene vil være skattefrie dersom eieren bruker minst halve bygningen til egen bolig, regnet etter utleieverdi. Det betyr at dersom utleieverdien på den delen av bolig man bor i er 10.000 kroner per måned, kan man leie ut hybelleiligheter for opp til 10.000 kroner per måned. Hvis samlet utleieverdi av hyblene hadde vært på over 10.000 kroner, hadde hele utleieinntekten vært skattepliktig. Dette er den såkalte 50-prosentregelen.

Rent teknisk er det avgjørende hvilke type boenheter boligen inneholder. Her er begrepet “familieleilighet” sentralt. Med familieleilighet menes boenhet som er egnet som bolig for en familie med to voksne og ett barn, og må normalt ha primærrom på over 40 kvm. Også begrepet “selvstendig hybelleilighet” kan ha betydning for beskatningen, og defineres som boenhet som har egen inngang og eget wc. 50-prosentregelen gjelder ved utleie av en enebolig der eieren selv bor i bygningens eneste familieleilighet, mens en eller flere hybler/hybelleiligheter blir leid ut.

Forslag til nye skatteregler for tomannsbolig fra nyttår
Utleie av en tomannsbolig har frem til nå vært svært gunstig. Som tomannsbolig i skattemessig sammenheng regnes bygning som bare inneholder to familieleiligheter. Frem til nå har reglene vært slik at dersom eieren bor i den ene familieleiligheten selv og leier ut den andre, vil leieinntektene være skattefrie, uavhengig av størrelsen på leilighetene. Dette betyr at hvis eieren eksempelvis selv bor i den minste leiligheten på 50 kvadratmeter, mens leiligheten på 150 kvadratmeter leies ut for 15.000 kroner per måned, har dette frem til nå vært skattefritt. I tillegg har eieren kunnet leie ut en hybel på inntil halvparten av egen leilighet regnet etter utleieverdi, uten at dette har utløst skatteplikt på leieinntektene. Disse reglene er nå foreslått endret i statsbudsjettet for 2012 med virkning fra 1. januar 2012 slik at leieinntektene kun vil være skattefrie der-som eieren selv bruker minst halvparten av hele tomannsboligen som egen bolig. Hvis mer enn halvparten av hele tomannsboligen regnet etter utleieverdi leies ut, vil leieinntektene nå være skattepliktige. Dette innebærer at leieinntektene på 15.000 kroner per måned i eksemplet over etter 1.1.2012 ikke lenger vil være skattefrie. Den nye grensen vil nå være at eieren selv bruker hele den største leiligheten, eller i det minste at egen leilighet har like høy utleieverdi som den leiligheten som leies ut.

Utleieinntekter av flermannsbolig er normalt skattepliktig
En bygning som inneholder minst tre familieleiligheter, eller minst to familieleiligheter og en selvstendig hybelleilighet, vil bli regnet som en flermannsbolig i skattemessig sammenheng. Utleieinntekter fra utleie av hele eller deler av en flermannsbolig vil normalt alltid være skattepliktig. Unntak gjelder hvis eieren selv bor i to av familielei-lighetene, og den tredje leies ut. Dette vil bli regnet som en tomannsbolig, og leieinn-tektene vil være skattefrie.

Skattebelastning på 28 eller 51 prosent?
Skillet mellom en begrenset utleieaktivitet av fast eiendom, og en mer omfattende utleievirksomhet har stor betydning for hvordan utleieinntektene beskattes. Dersom utleieaktiviteten er begrenset, vil inntektene kunne føres på et enkelt ligningsskjema og overskuddet vil dermed bli skattlagt med 28 prosent. På den annen side, hvis aktiviteten blir for omfattende, vil dette bli regnet som skattemessig næringsvirksomhet. Da må ligningsskjema for næringsvirksomhet fylles ut, samtidig som inntekten blir skattlagt som personinntekt og belagt med trygdeavgift og toppskatt. Til sammen vil slik utleieinntekt dermed kunne få en skattebelastning på inntil 51 prosent. Skattemyndighetene har som tommelfingerregel at utleie av fem boenheter eller mer til bolig- og fritidsformål blir regnet som næringsvirksomhet og dermed underlagt høyere beskatning. For utleie til næringsformål er grensen satt ved cirka 500 kvadratmeter eller mer. Det er derfor mye skatt å spare ved på ulike måter å tilpasse seg disse grensene.

Bilder

Harry Tunheim, Jurist i Nordea Private BankingLeilighet

Andre nyheter

Ungdom hadde hatt godt av å måtte spare til det de vil ha, sier forbrukerøkonomen.

Rike barn sparer minst

Det er barna som har foreldre med en samlet inntekt under 500.000 kroner som er flinkest til å spare. I en undersøkelse gjennomført av Ipsos MMI...

Ungdom hadde hatt godt av å måtte spare til det de vil ha, sier forbrukerøkonom Elin Reitan.

Vil du ha billigere boliglån?

Forbrukerøkonom Elin Reitan gir deg tips før du skal søke om boliglån.

Euromoney

Nordea beste bank i Norden og Baltikum

Torsdag kveld kåret finansmagasinet Euromoney Nordea til beste bank i Norden og Baltikum. Nordea ble også kåret til beste investeringsbank i...

EM vs DM corporate spreads

Nordea med gratis sanntidskurser i nettbanken

Nordea forbedrer tilbudet til sine privatkunder som handler aksjer på nett. Alle kunder får nå gratis sanntidskurser for norske aksjer i...

FaceToFace-logo

Nordea vant Årets Bankprosjekt 2014

Nordea stakk av med prisen «Årets Bankprosjekt 2014» for sin FaceToFace-app under fagseminaret StrategiTorget Bank & Forsikring....

Nordea_mobilbank

Overfør penger med pekefingeren

  Nordeas nye mobilbank lanseres denne uken. Du kan nå betale regninger og overføre penger ved hjelp av en enkel dra-og-slipp-funksjon. Du kan...

Ny forbrukerøkonom i Nordea Elin Reitan

- Av og til trenger jeg en rådyr kaffe latte

Denne uken begynner Elin Reitan som ny forbrukerøkonom i Nordea Norge.  – Jeg følger ikke alle forbrukerøkonom-tipsene, men er vel over...

Leif-Rune Rein, Sjefsstrateg i Nordea

Endringer i markedssynet

Det er mange som den siste tiden har påpekt at etter en så lang periode med oppgang i aksjemarkedet må den positive utviklingen snart være over....

majorstuen

Fortsatt lav boliglånsrente

En ny rapport fra Nordea viser at norsk økonomi går bedre, men at den fortsatt er på et lavere gir enn for et par år siden. Det er noen positive...

Euro_14750

Får du den renten du fortjener?

For mange er skatteoppgjør og feriepenger på vei. Og nordmenn hadde allerede 950 milliarder kroner i på konto ved utgangen av mars i år. Sørg...