Juristen: Skatt på utleie av bolig

Skattereglene for utleie av bolig kan være svært gunstig dersom du holder deg innenfor de grenser som er satt opp for skattefri utleie av egen bolig. Dette selv om det i statsbudsjettet for 2012 foreslås endringer for skatt på utleie av to-mannsboliger. Her får du en kort oversikt over de viktigste grenseganger for be-skatning av slike utleieinntekter.

Skrevet av Harry Tunheim, jurist i Nordea Private Banking

Skattefrie utleieinntekter ved 50 prosent utleie

Harry Tunheim, Jurist i Nordea Private Banking

Harry Tunheim, Jurist i Nordea Private Banking

Forutsetningen for å slippe å betale skatt på utleie av bolig er at du leier ut en del av den du selv bor i. Utleieinntektene vil være skattefrie dersom eieren bruker minst halve bygningen til egen bolig, regnet etter utleieverdi. Det betyr at dersom utleieverdien på den delen av bolig man bor i er 10.000 kroner per måned, kan man leie ut hybelleiligheter for opp til 10.000 kroner per måned. Hvis samlet utleieverdi av hyblene hadde vært på over 10.000 kroner, hadde hele utleieinntekten vært skattepliktig. Dette er den såkalte 50-prosentregelen.

Rent teknisk er det avgjørende hvilke type boenheter boligen inneholder. Her er begrepet “familieleilighet” sentralt. Med familieleilighet menes boenhet som er egnet som bolig for en familie med to voksne og ett barn, og må normalt ha primærrom på over 40 kvm. Også begrepet “selvstendig hybelleilighet” kan ha betydning for beskatningen, og defineres som boenhet som har egen inngang og eget wc. 50-prosentregelen gjelder ved utleie av en enebolig der eieren selv bor i bygningens eneste familieleilighet, mens en eller flere hybler/hybelleiligheter blir leid ut.

Forslag til nye skatteregler for tomannsbolig fra nyttår
Utleie av en tomannsbolig har frem til nå vært svært gunstig. Som tomannsbolig i skattemessig sammenheng regnes bygning som bare inneholder to familieleiligheter. Frem til nå har reglene vært slik at dersom eieren bor i den ene familieleiligheten selv og leier ut den andre, vil leieinntektene være skattefrie, uavhengig av størrelsen på leilighetene. Dette betyr at hvis eieren eksempelvis selv bor i den minste leiligheten på 50 kvadratmeter, mens leiligheten på 150 kvadratmeter leies ut for 15.000 kroner per måned, har dette frem til nå vært skattefritt. I tillegg har eieren kunnet leie ut en hybel på inntil halvparten av egen leilighet regnet etter utleieverdi, uten at dette har utløst skatteplikt på leieinntektene. Disse reglene er nå foreslått endret i statsbudsjettet for 2012 med virkning fra 1. januar 2012 slik at leieinntektene kun vil være skattefrie der-som eieren selv bruker minst halvparten av hele tomannsboligen som egen bolig. Hvis mer enn halvparten av hele tomannsboligen regnet etter utleieverdi leies ut, vil leieinntektene nå være skattepliktige. Dette innebærer at leieinntektene på 15.000 kroner per måned i eksemplet over etter 1.1.2012 ikke lenger vil være skattefrie. Den nye grensen vil nå være at eieren selv bruker hele den største leiligheten, eller i det minste at egen leilighet har like høy utleieverdi som den leiligheten som leies ut.

Utleieinntekter av flermannsbolig er normalt skattepliktig
En bygning som inneholder minst tre familieleiligheter, eller minst to familieleiligheter og en selvstendig hybelleilighet, vil bli regnet som en flermannsbolig i skattemessig sammenheng. Utleieinntekter fra utleie av hele eller deler av en flermannsbolig vil normalt alltid være skattepliktig. Unntak gjelder hvis eieren selv bor i to av familielei-lighetene, og den tredje leies ut. Dette vil bli regnet som en tomannsbolig, og leieinn-tektene vil være skattefrie.

Skattebelastning på 28 eller 51 prosent?
Skillet mellom en begrenset utleieaktivitet av fast eiendom, og en mer omfattende utleievirksomhet har stor betydning for hvordan utleieinntektene beskattes. Dersom utleieaktiviteten er begrenset, vil inntektene kunne føres på et enkelt ligningsskjema og overskuddet vil dermed bli skattlagt med 28 prosent. På den annen side, hvis aktiviteten blir for omfattende, vil dette bli regnet som skattemessig næringsvirksomhet. Da må ligningsskjema for næringsvirksomhet fylles ut, samtidig som inntekten blir skattlagt som personinntekt og belagt med trygdeavgift og toppskatt. Til sammen vil slik utleieinntekt dermed kunne få en skattebelastning på inntil 51 prosent. Skattemyndighetene har som tommelfingerregel at utleie av fem boenheter eller mer til bolig- og fritidsformål blir regnet som næringsvirksomhet og dermed underlagt høyere beskatning. For utleie til næringsformål er grensen satt ved cirka 500 kvadratmeter eller mer. Det er derfor mye skatt å spare ved på ulike måter å tilpasse seg disse grensene.

Bilder

Harry Tunheim, Jurist i Nordea Private BankingLeilighet

Andre nyheter

Nordea ønsker å videre forenkle kundenes digitale hverdag

Nordea investerer i digitale kundeopplevelser

Nordea øker IT-investeringene med 30 til 35 prosent hvert år de neste årene for å gi kundene enklere og bedre digitale tjenester. – Bruk av nye...

Hiking015_22560

Juristen om skatt på salg av arvet eiendom

  I forbindelse med at arveavgiften ble fjernet fra 1. januar 2014, ble det såkalte kontinuitetsprinsippet innført som hovedregel for arv- og...

20141017_NR_Leder_fi

Adm. dir. i Nordea for en dag

Khorist Kustani (18) fikk onsdag denne uken prøve seg som administrerende direktør i Nordea og fulgte Gunn Wærsted en helt vanlig dag på jobben....

NW_working_man_headset3_17123

Urolige finansmarkeder: Bevar roen

  Uroen i markedene har tiltatt den siste tiden, og den eskalerte ytterligere på onsdag, og forsetter i dag. Utslagene vi opplevde i går kan...

Det lønner seg å tenke grønt

Det lønner seg å tenke grønt

Som Nordens største bank må ikke Nordea bare tenke grønnere og smartere hver dag – vi må også huske å formidle det til kunder og...

Nordea

Kommentar: Kritikk i Finansavisen

Fondet Nordea SMB får kritikk i dagens Finansavisen. Det som i 2006 ble kåret til Norges beste aksjefond har ikke klart å følge opp de senere...

Ole-Morten Nafstad, seniorstrateg i Nordea

Markedssynet: Tid for neste steg

I vår investeringsstrategi for oktober øker vi aksjeandelen, og tar korte renter til undervekt. Gjennom tredje kvartal steg globale aksjer målt i...

Nordea generel-007484_14772

Feil trekk ved utenlandshandel og netthandel med VISA

Nordea-kunder som har handlet med VISA debetkortet sitt i utlandet eller ved netthandel 6. og 7.oktober fikk trukket beløpet to ganger natt til i...

Branch_Card close-up_1355

Problemer med VISA-transaksjoner for utland

Nordea har hatt problemer med kjøring av VISA-transaksjoner hvor noen kunder har blitt trukket dobbelt for varehandel i utlandet eller ved...

20141007_BankIDutenJava_crop

Nordea lanserer BankID uten Java

I dag lanserer Nordea innlogging i nettbanken med BankID uten Java. I løpet av uken får flere hundre tusen kunder ny og enklere innlogging i...